Installation einer Heimladestation im Mehrparteienhaus - Wohnungseigentum

Grundsätzlich sollte in Bezug auf die Installation einer Heimladestation (auch Wallbox genannt) technisch zwischen einer Einzellösung (Einzelanlage für einzelne Bewohner) und einer Gesamtlösung (Gemeinschaftsanlage für alle Hausbewohner) unterschieden werden.

Die Einzellösung für einzelne Bewohner

Unter einer Einzellösung bzw. einer technischen „Einzelmaßnahme“ versteht man die Installation einer Heimladestation an einem individuell zugeordneten sowie im Eigentum stehenden Kfz- Abstellplatz im Einzelinteresse des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Die technische sowie rechtliche Umsetzung der Ladestation ist Sache des interessierten Wohnungseigentümers. Dieser trägt die Kosten sämtlicher Arbeiten, ist für eine ordnungsgemäße Installation der Heimladestation durch einen konzessionierten Elektrofachbetrieb verantwortlich und muss sich im Betrieb auch um die nötige laufende Wartung kümmern.

Aus technischer Sicht wird bei der Einzellösung - wenn dies seitens der Hausinstallation möglich ist - der bestehende elektrische Anschluss einer Wohnung zur Versorgung einer Ladestation am jeweiligen Kfz-Abstellplatz genutzt. Die Heimladestation am Kfz-Abstellplatz (bspw. in der Tiefgarage des Mehrparteienhauses) wird dabei mittels einer neu zu schaffenden und entsprechend der Abgabeleistung dimensionierten elektrischen Leitung mit dem Zählpunkt der jeweiligen Wohnung verbunden. Technisch hilfreich ist dabei ein Zählerverteiler mit Platzreserven, welcher zentral im Keller, im Erdgeschoß oder an einer sonst möglichst leicht zugänglichen Stelle des Mehrparteienhauses, bestenfalls in der Nähe des auszurüstenden Kfz-Abstellplatzes, liegt. Werden diese Bedingungen seitens der Elektroinstallation nicht erfüllt und kann die Heimladestation am Kfz-Abstellplatz bspw. nicht an den vorhandenen Zählpunkt der jeweiligen Wohnung angeschlossen werden, kann als Alternative auch eine komplette neue hausinterne Elektroanbindung für die Heimladestation errichtet werden. Das bedeutet, dass für jeden Ladepunkt ein eigener Zähler errichtet wird und daher auch jeder Ladepunkt eigens abgerechnet wird.

Das geplante Vorhaben sollte jedenfalls vorab mit einem Elektriker bzw. einem konzessionierten Fachbetrieb geklärt werden. Zudem empfiehlt es sich auch, entsprechende Angebote zur Installation sowie zur gewünschten Heimladestation einzuholen und diese auch zu vergleichen. Der ÖAMTC testet hierzu regelmäßig im Zuge eines „Wallbox-Tests“ verschiedene am Markt erhältliche Heimladestationen auf deren Sicherheit, Bedienbarkeit und Funktionalität. Neben dem Elektriker muss das Vorhaben auch mit dem Netzbetreiber besprochen werden. Diesem ist frühzeitig in der Projektphase die gewünschte Ladepunkt-Abgabeleistung bekannt zu geben.

Die Gesamtlösung für alle Hausbewohner

Die technische Gesamtlösung umfasst die Errichtung einer liegenschaftsweiten Ladeinfrastruktur für viele bzw. im Idealfall alle Hausbewohner im Gemeinschaftsinteresse („Gemeinschaftsanlage“). Der Betrieb dieser Ladeinfrastruktur erfolgt in der Regel durch die Eigentümergemeinschaft bzw. unter Umständen auch unter Einbindung eines externen Ladestellenbetreibers. Die Gesamtlösung ist technisch, organisatorisch sowie auch rechtlich einer Einzellösung zu bevorzugen.

Die Kosten sind sehr von den örtlichen Gegebenheiten abhängig (Größe der Wohnhausanlage, Anschlussmöglichkeiten, Kabellängen, Umbauarbeiten, etc.). Der Vorteil einer Gemeinschaftsanlage: Ist die gemeinsame Grundausstattung erst einmal vorhanden, können bei entsprechender Beschlusslage die einzelnen Wallboxen auch nachträglich installiert werden (keine gesonderten Beschlüsse mehr notwendig).

Was gibt es technisch bei der Gesamtlösung zu beachten:

• Netzanschluss abklären (mit Netzbetreiber)
• Vorgelagerte Hausinstallation prüfen (mit Elektrofachbetrieb)
• Intelligente Wallboxen mit Lastmanagementfunktion auswählen (mit Elektrofachbetrieb sowie den weiteren Nutzern der Anlage)

Die Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz sind mit 1. Jänner 2022 in Kraft getreten. Darin gibt es neben den Einzellösungen als auch bei Gesamtlösungen einige wesentliche Änderungen.

Einzellösung

Bis Inkrafttreten der WEG-Novelle am 1. Jänner 2022 war aus rechtlicher Sicht bei Einzellösungen folgendes zu beachten:

• Für die Errichtung der Heimladestation war die ausschließliche Zustimmung aller anderen Mit- und Wohnungseigentümer notwendig. D.h. zur Umsetzung einer Einzelanlage brauchte es eine Einstimmigkeit (100 %) der Eigentümergemeinschaft und somit einer Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer. Diese Zustimmungen der anderen Wohnungseigentümer mussten dabei zumeist aktiv durch den änderungswilligen Wohnungseigentümer eingeholt werden.
• Konnte diese Einstimmigkeit unter den Wohnungseigentümern nicht erreicht werden, konnte die Zustimmung dazu alternativ auch gerichtlich ersetzt werden (Außerstreitverfahren). Der Richter entscheidet dabei mittels Beschluss, ob die Errichtung der Ladestation von den anderen Mit- und Wohnungseigentümern zu dulden ist. Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich die Liegenschaft befindet.

Dieses Einstimmigkeitsprinzip gilt – wenn man ohnehin die Zustimmung aller andern Wohnungseigentümer zum geplanten Vorhaben erhält – natürlich auch weiterhin. Um die Errichtung einer bzw. mehrerer Einzeladestationen in Wohnhausanlagen mit mehreren Parteien jedoch zu erleichtern, hat die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes nun aber die sogenannte „Zustimmungsfiktion“ eingeführt. Durch dieses neue Instrument sollen etwaige Schwierigkeiten mit dem Erhalt der Zustimmung beseitigt werden.

Zustimmungsfiktion

Gemäß der Zustimmungsfiktion gilt eine Zustimmung als erteilt, wenn:

• alle anderen Wohnungseigentümer über die geplante Änderung ordnungsgemäß und nachweislich schriftlich verständigt wurden und
• niemand binnen zwei Monate dagegen schriftlich widerspricht

Mit dieser Zustimmungsfiktion wurde somit ein Paradigmenwechsel vollzogen. D.h. der änderungswillige Wohnungseigentümer muss – wie bis vor der Novelle - die Zustimmung nicht mehr aktiv einholen, sondern die anderen Wohnungseigentümer müssen – wenn Sie einen Einwand gegen die Installation der Einzelanlage haben - das Vorhaben aktiv (schriftlich) ablehnen. Die Zustimmungsfiktion umfasst auch Ladevorrichtungen für einspurige E-Fahrzeuge.

Technische Aspekte

Dieses neue Instrument der Zustimmungsfiktion bezieht sich jedoch nur auf die Anbringung einer Vorrichtung zum sogenannten „Langsamladen“ eines elektrisch betriebenen Fahrzeuges.
Das Langsamladen, das in den Kreis der privilegierten Änderungen im Sinn des § 16 Abs 2 Satz 2 WEG aufgenommen wurde und somit keines Nachweises der Verkehrsüblichkeit oder des wichtigen Interesses des Antragstellers mehr bedarf, gilt technisch gesehen auf jeden Fall für die Installation einer:

• Einzelladestation 1-phasig (16 A) mit max. 3,7 kW oder einer
• Einzelladestation 3-phasig (8 A) mit max. 5,5 kW

Ob für Einzelladestationslösungen, die über max. 3,7 kW (1-phasig) oder max. 5,5 kW (3-phasig) hinausgehen, die Zustimmungsfiktion ebenfalls gilt, ist fraglich. Das Gesetz beschreibt den Begriff des „Langsamladens“ nicht näher.

Auf jeden Fall muss der änderungswillige Wohnungseigentümer bei leistungsstärkeren Lösungen (z.B. 11 kW oder 22 kW) weiterhin die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer aktiv einholen oder beim Bezirksgericht den Antrag stellen, dass diese Zustimmung im Außerstreitverfahren ersetzt wird.

Verständigung der anderen Wohnungseigentümer und Einspruchsfrist

Der änderungswillige Wohnungseigentümer muss die Zustimmung zur Umsetzung einer Einzelladestation bis max. 3,7 kW (1-phasig) bzw. max. 5,5 kW (3-phasig) der anderen Wohnungseigentümer nicht mehr aktiv einholen, sondern er muss die anderen Wohnungseigentümer ordnungsgemäß verständigen und über das geplante Vorhaben aufklären.

In der Verständigung muss das geplante Vorhaben zur Installation einer Heimladestation klar und verständlich beschrieben werden. Zudem müssen die Rechtsfolgen des Unterbleibens eines Widerspruchs genannt werden. Damit ein fehlender bzw. ausbleibender Widerspruch die Zustimmungsfiktion auslösen kann, muss die Verständigung vom geplanten Vorhaben bestimmte Anforderungen erfüllen. Diese werden erfüllt, wenn die anderen Wohnungseigentümer schriftlich entweder in Papierform oder - wenn vorhanden - durch elektronische Übermittlung (z.B. per E-Mail) verständigt wurden. Eine bloß mündliche Verständigung wäre nicht ausreichend, um eine Zustimmungsfiktion auszulösen.

Das in der Vergangenheit häufig aufgetretene Problem, nämlich dass andere Wohnungseigentümer auf solch eine Verständigung oft gar nicht - weder im positiven noch im negativen Sinn - reagiert hatten, zumeist aus Desinteresse und Gleichgültigkeit gegenüber der geplanten Änderung, wird mit der Zustimmungsfiktion deutlich verbessert. Durch diesen Paradigmenwechsel wird das Ausbleiben einer Reaktion nicht mehr mit einer Ablehnung, sondern mit einer Zustimmung zum Vorhaben gleichgesetzt.

Bei unterbliebenen Äußerungen anderer Wohnungseigentümer gilt die Zustimmung eines Wohnungseigentümers, der einer geplanten Änderung nicht binnen zwei Monaten nach Verständigung davon widerspricht, als erteilt. Der maßgebliche Zeitpunkt für den Fristenlauf und das Inkrafttreten der zweimonatigen Widerspruchsfrist beginnt ab dem Zugang der Verständigung beim zu informierenden Wohnungseigentümer.

Wenn ein Wohnungseigentümer der geplanten Änderung jedoch rechtzeitig innerhalb der zweimonatigen Frist widerspricht, bleibt kein Raum für die Zustimmungsfiktion. Dem änderungswilligen Wohnungseigentümer bleibt dann nur noch die Möglichkeit, die gerichtliche Ersetzung der Zustimmung zu beantragen (also ähnlich wie bei Lösungen, die über max. 3,7 kW (1-phasig) oder max. 5,5 kW (3-phasig) hinausgehen).

Ein Widerspruch muss dem änderungswilligen Wohnungseigentümer schriftlich auf Papier oder in dauerhaft speicherbarer elektronischer Form übermittelt werden. Auch hier wäre eine mündliche Verständigung, also ein bloß mündlich erklärter Widerspruch, nicht ausreichend. Eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung seines Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekts muss ein Wohnungseigentümer allerdings auch dann nicht dulden, wenn er einen Widerspruch unterlassen hat.

Eine ordnungsgemäße Verständigung der anderen Wohnungseigentümer muss bestimmten inhaltlichen Kriterien entsprechen:

1. Die geplante Änderung muss darin klar und verständlich beschrieben werden.
2. Die Rechtsfolgen des Unterbleibens eines Widerspruchs müssen genannt werden.
3. Es ist klar darauf hinzuweisen, dass die Zustimmung als erteilt gilt, wenn der verständigte Wohnungseigentümer der geplanten Änderung nicht binnen zweier Monate widerspricht.
4. Technische Details der geplanten Installation, wie bspw. die vorgesehene Ladekapazität sowie die wesentlichen Daten der technischen Ausgestaltung, sind klar und verständlich zu beschreiben.

Um die anderen Wohnungseigentümer über das geplante Vorhaben zu verständigen - sei es über den Postweg oder in elektronischer Form – werden die Kontaktdaten benötigt. Die Weitergabe der Kontaktdaten erfolgt dabei über den Hausverwalter, der über die Wohnadressen der anderen Wohnungseigentümer bescheid wissen sollte (auch von jenen, die Ihre Wohnung möglicherweise vermieten). Die Bekanntgabeverpflichtung soll jedoch nur die Namen und Zustellanschriften der anderen Wohnungseigentümer umfassen, nicht jedoch die E-Mail-Adressen. E-Mail-Adressen darf der Hausverwalter nur mit der Einwilligung des betreffenden Wohnungseigentümers weitergeben.

Beispiele

Fall 1: Es widerspricht kein Wohnungseigentümer!

In diesem Fall darf das Vorhaben zur Installation der Einzelladestation auf dem im Eigentum befindlichen Kfz-Abstellplatz durch einen Elektrofachbetrieb durchgeführt werden. Die Zustimmungsfiktion gilt in diesem Fall für Einzelladestationen, die eine Leistung von maximal 3,7 kW (1-phasig) oder 5,5 kW (3-phasig) aufweisen.

Fall 2: Es widerspricht ein (bzw. mehrere) Wohnungseigentümer!

Erheben ein oder mehrere Wohnungseigentümer rechtzeitig innerhalb der zweimonatigen Frist schriftlich Widerspruch gegen das geplante Vorhaben - sei es über den Postweg auf Papier oder in dauerhaft speicherbarer elektronischer Form - kommt die Zustimmungsfiktion nicht zum Tragen. Der änderungswillige Wohnungseigentümer muss in diesem Fall die gerichtliche Ersetzung der verweigerten Zustimmung(en) beantragen.

Fall 3: Die gewünschte Abgabeleistung der Heimladestation soll höher ausfallen!

Möchte man sich bspw. eine Heimladestation mit einer Leistung über 3,7 kW (1-phasig) bzw. 5,5 kW (3-phasig) installieren, sollte man mit der E-Mobilitäts-Beratung des ÖAMTC Kontakt aufnehmen.

Es gilt dann abzuklären, ob man in diesem Fall wie bisher die aktive Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer selbst einholen muss, oder ob doch auch hier die Änderung Vorteile bringen könnte. Das Gesetz lässt diese Frage offen, bis zu welchem Wert tatsächlich von einem „Langsamladen“ ausgegangen werden kann. Aus dem Gesetzesmaterial ergibt sich, dass Ladeleistungen mit 11 kW oder mehr nicht mehr unter das “Langsamladen“ fallen.

Da die Installation einer Ladestation mit 11 kW oder sogar 22 kW mit Sicherheit keine privilegierte Änderung im Sinn des WEG darstellt, muss im gerichtlichen Verfahren die Verkehrsüblichkeit oder ein wichtiges Interesse an der Errichtung einer solchen Ladestation nachgewiesen werden.

Gesamtlösung

Um die bestehende Gebäude-Anschlusskapazität des Mehrparteienhauses ohne teure Erweiterungen optimal auszunutzen zu können, sollte anstatt mehrerer Einzellösungen eine Gesamtlösung samt intelligentem Lastmanagement an den Kfz-Abstellplätzen installiert werden.

Technische Aspekte

Sind seitens der Elektroinstallation des Gebäudes Grenzen gesetzt bzw. führen zu viele Einzelladestation zu einer Überlastung des Hausanschlusses, bleibt als mögliche Lösung oft nur die sogenannte Gesamtlösung bzw. Gemeinschaftsanlage. Zu viele ungeregelte Einzelladestationen können dazu führen, dass die Anschlussleistung des Mehrparteienhauses an Ihre Grenzen gerät und dadurch eine Erhöhung der Anschlusskapazität notwendig wird.

Bei einer Gemeinschaftsanlage kommen intelligente und miteinander kommunizierbare Ladestationen zum Einsatz, die über ein sogenanntes Lastmanagement verfügen. Mit Hilfe des Lastmanagements werden die zur Verfügung stehenden Kapazitäten auf die entsprechenden Ladestationen aufgeteilt, wodurch Spitzenlasten am Hausanschluss vermieden werden können („netzdienliches Laden“). Durch die Verteilung der Ladeleistung - abhängig von der zur Verfügung stehenden Kapazität seitens des Hausanschlusses - kommt es zu einer Anpassung der Ladezeiten der einzelnen Fahrzeuge. Dadurch kann eine Erhöhung der Anschlusskapazität des Gebäudes vermieden werden wodurch in weiterer Folge eine Erhöhung der Netzgebühr ausbleibt und wiederum Kosten für alle Beteiligten gespart werden.

Besonders in Mehrparteienhäusern sind Gemeinschaftslösungen Einzellösungen vorzuziehen. Wenn von Beginn an eine Gemeinschaftsanlage unter vielen (bestenfalls allen) Wohnungseigentümern geplant werden kann, kann die zur Verfügung stehende Ladekapazität auf die Ladestationen der Gemeinschaftsanlage intelligent aufgeteilt werden. Eine Erhöhung der Anschlusskapazität des Mehrparteienhauses ist dann zumeist gar nicht nötig, wodurch es auch zu keiner Erhöhung der laufenden Kosten kommt. Weiters fallen die Installationskosten bei einer einmaligen Installation von gleich mehreren Anlagen durch einen Elektrofachbetrieb für den einzelnen Wohnungseigentümer deutlich geringer aus.

Rechtliche Aspekte

Bis vor Inkrafttreten der WEG-Novelle benötigte man zur Umsetzung einer Gemeinschaftsanlage einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft. D.h. eine erfolgreiche Umsetzung war bis 1. Jänner 2022 nur dann möglich, wenn mehr als die Hälfte (> 50 %) aller Wohnungseigentümer diesem Vorhaben aktiv zugestimmt haben („Mehrstimmigkeitsprinzip“).

Um eine Gemeinschaftsanlage unter mehreren Wohnungseigentümern umsetzen zu können, gibt es seit Inkrafttreten der WEG-Novelle 2022 nun jedoch folgende zwei Möglichkeiten:

1. Entweder – wie schon immer möglich - mehr als die Hälfte aller Wohnungseigentümer bzw. Miteigentumsanteile (> 50 %, einfache Mehrheit) stimmt einer solchen gemeinsamen Anlage zu (es muss sich dabei jedoch nicht jeder Wohnungseigentümer an der Anlage beteiligen, es reicht auch nur die Zustimmung zur Duldung eines solchen Vorhabens).
2. Oder - neu mit der WEG-Novelle 2022 - es findet sich eine Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile ausmachen und die sich für eine solche Lösung aussprechen ("Drittelsockel").

Was bedeutet eine Gemeinschaftsanalage für all jene, die bereits eine Einzelanlage besitzen?

Sollte es in einem Mehrparteienhaus bereits eine oder mehrere Einzelanlagen geben und sollte sich die übrige Eigentümergemeinschaft jedoch auf eine Gemeinschaftsanlage einigen, so gibt es für bereits bestehende ungeregelte Einzelladestationen folgende Möglichkeiten:

1. Die Eigentümergemeinschaft kann den Wohnungseigentümer mit Einzelanlage per Beschluss darauf auffordern, den weiteren Betrieb und die Nutzung seiner von ihm errichteten Einzelladestation einzustellen.
2. Oder, der Wohnungseigentümer schließt sich mit seiner Einzelladestation an die per Lastmanagement geregelte Gemeinschaftsanlage an.

Dies gilt für sämtliche Einzellösungen, die nach dem 31. Dezember 2021 (also nach Inkrafttreten der WEG-Novelle) installiert wurden. Um dem Wohnungseigentümer, der eine Einzelanlage nach Inkrafttreten der WEG-Novelle am 1. Jänner 2022 an seinem Kfz-Abstellplatz installiert hat, jedenfalls für einen gewissen Zeitraum eine gesicherte Nutzungsperspektive anzubieten, kann die Unterlassungspflicht der Eigentümergemeinschaft gegen die Einzelanlage frühestens erst nach fünf Jahren nach Errichtung der Einzelladestation eintreten. Bis Ablauf dieser 5-Jahresfrist kann der Wohnungseigentümer - trotz einer möglicherweise in dieser Zeit bereits entstandenen Gemeinschaftsanlage - die von ihm errichtete Einzelanlage uneingeschränkt weiter nutzen und betreiben.